Как продать квартиру в ипотеке

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям. В данной статье мы расскажем о том, в каких случая заемщик может продать квартиру обремененную ипотекой и возможных вариантах ее реализации.

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям.

Причины продажи ипотечного жилья

Заемщик с ипотекой может продать жилье с обременением в случае:

• неплатежеспособности (утрате основного места работы, сокращении уровня доходов, получении инвалидности, пр.);
• смены места жительства (переезд в другой город или страну);
• необходимости в расширении жилой площади (покупка жилья больших габаритов);
• наличии задолженности по кредиту (по ипотеке или другому крупному займу);
• вынесении постановления суда о принудительной реализации (в случае длительной неуплаты долга и штрафных санкций по заявлению кредитора).

Согласно законопроекту “О самостоятельной реализации залогового имущества должником”, который находится на рассмотрении Госдумы, суд сможет предоставлять должнику возможность лично продавать квартиру без участия судебных приставов.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: возможные варианты реализации

На практике существует несколько способов продажи имущества, которое находится в ипотеке:

1. Реализация жилья за наличные средства. Заемщик находит покупателя, переоформляет документы, получает денежные средства в обусловленном размере. Полученную часть суммы должник вносит на счет банка в качестве погашения основного долга, а остальными деньгами распоряжается на свое усмотрение.
2. Переоформление кредитного договора на покупателя (при условии выплаты им уже уплаченной части кредита продавцу). По соглашению банка имущественные права и финансовые обязательства официально передаются новому покупателю квартиры.Данный способ предусматривает некоторые нюансы в оформлении документов. Перед продажей жилья кредитор оценивает платежеспособность покупателя, после чего принимает решение о передаче или запрете передачи имущества третьему лицу.
3. Передача права на реализацию ипотечного имущества кредитору. Заемщик может обратиться с заявлением (о досрочном погашении кредита путем реализации квартиры) к руководству финансово-кредитного учреждения. В данном случае банк самостоятельно ищет покупателя.

Для заемщика такой вариант продажи невыгодный в связи с массовыми злоупотреблениями и коррупционными деяниями со стороны должностных лиц кредитных организаций. По предварительному сговору жилье продают по заниженной цене, а банк, в свою очередь, получает крупную сумму денежного вознаграждения от покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Продать ипотечную квартиру, дом находящийся в обременении, третьим лицам без уведомления и разрешения банка невозможно. Имущество является залоговым, поэтому перед его продажей необходимо получить специальное разрешение у кредитора.

Что необходимо знать при самостоятельной продаже квартиры?

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

2. Покупатель.

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Приняв решение продать ипотечное недвижимое имущество самостоятельно, следует осуществить ряд процедур:

1. Уведомить банк о решении продажи жилья. На имя руководителя ипотечного сектора банка написать заявление с указанием причины желания досрочного погашения долга и реализации имущества.
2. Найти покупателя. Поиск можно осуществлять путем изучения информационных интернет-порталов, объявлений в СМИ, обращения в агентства недвижимости или через знакомых.Следует знать, что существует большой риск наткнуться на мошенников, подыскивая потенциального покупателя через непроверенные источники.При обращении в агентства владелец квартиры сможет получить квалифицированную консультацию и помощь в подборе покупателя, но за их услуги придется заплатить некоторый процент от сделки.
3. Покрыть полную сумму по кредиту. Для этого покупатель передает оставшуюся сумму долга банку для закрытия договора. Передача средств оформляется в качестве задатка и нотариально заверяется. После внесения средств на счет банка участники процесса получают справку о закрытии ипотеки и закладную на жилой объект, находящийся в обременении.
4. Обратиться в Регистрационную палату для снятия обременения с жилья, поставить в свидетельстве о праве собственности соответствующую печать. Продавец совместно с представителем банка предоставляет государственному органу документы для отчуждения имущества.Порядок отчуждения залогового имущества регламентирован законами и нормативно-правовыми актами.
   

   Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

5. Оформить договор купли-продажи, и получить оставшуюся сумму средств от покупателя.

Особенности продажи кредитной квартиры через оформление “новой ипотеки”

Если нашелся покупатель, который желает приобрести жилье, но не имеет для этого достаточной суммы средств, можно оформить новый ипотечный договор. Процесс достаточно затратный по времени и не всегда дает положительный результат.

Что для этого необходимо сделать:

1. Обратиться к кредитору с заявлением о досрочном погашении долга путем продажи жилья, получить разрешение.
2. Предоставить банку покупателя с паспортом для оценки его платежеспособности. Банк может потребовать дополнительные документы от нового заемщика (справку о доходах, поручителя, пр.). Далее кредитная организация принимает решение о переоформлении ипотечного договора на его имя.

Если же банк разрешил покупателю оформить ипотеку:

1. Покупатель при необходимости вносит всю сумму задолженности с учетом штрафных санкций или же очередной платеж по кредиту, после чего осуществляется процедура по оформлению ипотеки (предоставление выписки из ЕГРП, из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам; оценка квартиры; подписание договора).
2. Далее происходит процедура купли-продажи жилья и передача средств продавцу.

Продажа жилья с помощью банка

1. Заемщик обращается в банк с просьбой продать объект недвижимости, находящийся в качестве залога, для погашения долга.
2. Банк самостоятельно подыскивает покупателя.
3. Финансово-кредитной организацией осуществляется подготовка необходимых документов.
4. После внесения средств в банковскую ячейку между покупателем и продавцом заключается сделка купли-продажи жилья.
5. Продавец получает денежные средства за квартиру, а покупатель – жилье.

Реализацию ипотечного жилья, которое находится в залоге, можно осуществить несколькими способами. Какой наилучший вариант, каждый решит индивидуально: все зависит от ситуации.

Дополнительные материалы по теме:

Как продать долю в квартире в 2018 году? Пошаговая инструкция